危老重建申請流程與獎勵容積說明（2026 最新）
- 危老重建申請門檻低——建築物符合「危險」或「老舊」其一即可，不必兩者都達到。
- 獎勵容積最高 40%，由基本、時程、規模、協助四項疊加，屋齡愈高、基地愈大，獎勵愈豐厚。
- 時程獎勵有截止壓力：2026 年後逐年遞減，愈早申請獎勵愈高。
- 危老須全棟地主 100% 同意，是與都更最大的差異，也是整合難度的核心。
什麼是危老重建？
「危老重建」是依據《都市危險及老舊建築物加速重建條例》（2017 年施行），對都市內達到「危險」或「老舊」標準的建築物，提供容積獎勵、稅捐優惠，鼓勵地主主動拆除重建的政策工具。
與都市更新相比，危老重建最大的特點是：流程較快（2–5 年）、獎勵容積法定透明、不需政府畫定更新單元，只要建築物符合資格、地主全員同意，即可自行申請。
危老重建不是「政府要拆你的房子」，而是地主主動提出申請，換取容積獎勵後重建，創造更安全、更高價值的建物。
申請資格與認定標準
符合以下任一條件即可申請，不須同時達到：
高雄市主管機關為城鄉發展局，申請前可先洽詢或委由建築師確認評估方向。
獎勵容積說明
危老重建最吸引人的誘因是法定容積獎勵，四類獎勵可疊加，理論上限為基準容積的 40%：
| 獎勵類型 | 最高比例 | 取得條件 |
|---|---|---|
| 基本獎勵 | 10% | 全棟拆除重建，所有地主同意 |
| 時程獎勵 | 10% | 依申請時間點，2026 年後逐年遞減 |
| 規模獎勵 | 10% | 基地面積愈大獎勵比例愈高（分三級距） |
| 協助更新獎勵 | 2% | 委請政府代辦或加入都更先行區 |
| 屋齡獎勵（老舊） | 8% | 屋齡 ≥ 50 年可額外加給 |
實際可取得的獎勵容積，由建築師根據基地面積、耐震狀況、申請時間計算，建議在委託評估時一併試算，以判斷重建後分回坪數是否合算。
- 時程獎勵自 2026 年起每年減 2%，2031 年歸零。
- 2026 年底前送件仍可取得最高 10% 時程獎勵，建議把握。
- 「送件」指提出申請，不是完工，整備期間請預留 3–6 個月。
申請流程（地主自辦）
地主的配合義務
危老重建涉及全棟拆除，地主除同意外，還需要：
| 事項 | 說明 |
|---|---|
| 提供相關文件 | 權狀、身分證、印鑑證明等，配合辦理所有權整理 |
| 簽署委託書 | 委由建商實施時，需簽署委託實施同意書 |
| 協議分回坪數 | 確認重建後各地主分得建物坪數及位置 |
| 配合騰空搬遷 | 重建期間 18–36 個月，通常需自行安排過渡住所 |
| 了解稅捐優惠 | 危老重建期間地價稅、房屋稅有減免，向地政士確認細節 |
常見問題 FAQ
危老重建跟都更有什麼差別？哪個適合我？
危老重建須 100% 同意，流程快（2–5 年）、獎勵容積法定透明；都更可多數決（不須全員同意），但流程長（5–10 年）、審議複雜。地主少、意見統一的老公寓或透天適合危老；範圍較大、地主眾多且整合困難的街廓適合都更。
我的透天厝屋齡 35 年，有沒有資格申請危老？
屋齡 ≥ 30 年是老舊建築的門檻之一，35 年透天大多符合資格。但仍須委託建築師進行安全性能評估，確認無結構安全疑慮後方可送件。建議先委託建築師初步評估（費用約 2–3 萬），釐清可拿到的獎勵容積後，再決定是否啟動整合。
建商說「危老重建不用地主出錢」，是真的嗎？
建商通常以「危老合建」模式，由建商墊付重建費用，換取部分建物面積（即「合建分屋」）。地主以土地換取重建後分回的新成屋。名義上地主不出現金，但實質上以部分坪數換取，地主需自行評估分回比例是否合理。
整棟有一戶不同意，就完全沒辦法危老嗎？
是的，危老重建須 100% 全棟地主同意。若有地主不同意，可考慮：（1）持續溝通協商；（2）改走土地法34-1強制處分（但需達到持分門檻）；（3）評估是否符合都市更新條件（可多數決）。建議諮詢地政士或律師評估最適路徑。