稅務專區房地合一稅率2026-05-12 · 閱讀約 7 分鐘
房地合一稅 2.0：持有幾年才划算？完整試算
持有 2 年內最高 45%，超過 10 年降至 15%，說明稅率級距與節稅時機。
⚡ 重點整理
- 房地合一稅 2.0（2021 年起）：持有 2 年內出售稅率 45%，持有超過 10 年降為 15%。
- 自住房屋（設籍 6 年以上、未出租）可享 10% 優惠稅率，且有 400 萬元免稅額。
- 稅基 = 售價 − 成本 − 相關費用 − 土地漲價總數額，不是用售價直接計算。
- 2021 年 7 月 1 日後取得的不動產，均適用新制；之前取得者仍按舊制（財產交易所得）計算。
稅率級距一覽
| 持有期間 | 稅率 | 備注 |
|---|---|---|
| 2 年以內 | 45% | 短期持有重罰，抑制炒房 |
| 超過 2 年未超過 5 年 | 35% | |
| 超過 5 年未超過 10 年 | 20% | |
| 超過 10 年 | 15% | 長期持有稅率最低 |
| 自住優惠（符合條件） | 10% | 另享 400 萬免稅額，超出部分 10% |
| 非個人（公司）持有 2 年內 | 45% | 公司與個人同等重稅 |
稅額計算方式
房地合一稅稅基計算：
📊 計算公式
- 課稅所得 = 售價 − 取得成本 − 費用（仲介費、代書費等）− 土地漲價總數額
- 應納稅額 = 課稅所得 × 適用稅率
- 若課稅所得為負數（賠錢賣），不課稅，但虧損可留待未來 3 年抵減
實際試算範例（持有 3 年出售）：
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 售價 | 1,500 萬 |
| 取得成本（原買價） | －1,100 萬 |
| 費用（仲介費 2% + 其他） | －35 萬 |
| 土地漲價總數額（地政試算） | －80 萬 |
| 課稅所得 | 285 萬 |
| 稅率（持有 3 年，35%） | × 35% |
| 應納稅額 | 約 99.75 萬 |
自住優惠申請條件
| 條件 | 說明 |
|---|---|
| 本人、配偶或未成年子女設籍 | 需在該房屋設有戶籍 |
| 持有並設籍滿 6 年 | 持有期間與設籍期間均需達 6 年 |
| 未出租、未作營業使用 | 出售前 6 年期間不得有出租或商業使用記錄 |
| 出售後享 400 萬免稅額 | 課稅所得 400 萬以下免稅，超過部分適用 10% |
常見問題 FAQ
房子持有超過 10 年，賣掉一定只繳 15% 嗎？
不一定，15% 是稅率，但稅額取決於「課稅所得」。若房子增值不多（售價接近成本），稅額自然不高；若大幅增值，15% 仍可能是一筆不小的金額。建議在決定出售前先試算稅額。
家裡有兩間自住房，兩間都可以申請自住優惠嗎？
自住優惠每次出售只能申請一次，且每人一生只限一次使用 400 萬免稅額（若已使用過，之後再賣仍可用 10% 稅率但無免稅額）。若同時擁有兩間，只有實際設籍居住的那間符合條件。
繼承來的房子，持有期間從哪裡開始算？
繼承的不動產，持有期間可沿用被繼承人的取得日起算，對節稅很有利。若被繼承人已持有超過 10 年，你繼承後立即出售也適用 15% 稅率，不必重新起算。