稅務專區贈與稅不動產2026-04-12 · 閱讀約 8 分鐘
贈與不動產：贈與稅、地價稅、房屋稅全攻略
父母贈與子女房產的完整稅負計算，及贈與 vs 繼承哪個划算。
⚡ 重點整理
- 贈與不動產需繳贈與稅，每人每年有 244 萬元免稅額（2023 年起），超出部分 10–20%。
- 不動產以公告現值計入贈與價值，通常遠低於市價，是節稅的優勢。
- 贈與 vs 繼承：贈與可提前移轉、分年規劃節稅；繼承免契稅、有更大免稅額（1,333 萬）。
- 贈與後出售，收受人的取得成本以公告現值計算，未來房地合一稅稅基可能較高。
贈與稅計算
| 項目 | 說明 |
|---|---|
| 每人每年免稅額 | 244 萬元（2023 年起調整） |
| 稅率 | 2,500 萬以下：10%；2,500–5,000 萬：15%；超過 5,000 萬：20% |
| 不動產計價基準 | 土地：公告現值；房屋：評定現值（均遠低於市價） |
| 申報期限 | 贈與行為發生後 30 天內申報 |
| 誰繳？ | 原則上由贈與人（送出方）繳納 |
贈與不動產的完整稅費
| 稅費 | 負擔方 | 說明 |
|---|---|---|
| 贈與稅 | 贈與人 | 依公告現值超過免稅額部分課稅 |
| 契稅 | 受贈人 | 房屋評定現值 × 6%（贈與免契稅）⚠️注意：贈與免契稅 |
| 土地增值稅 | 贈與人 | 贈與適用贈與稅率（不同於買賣稅率），通常土地贈與不課土增稅，但需確認 |
| 代書費 | 雙方協議 | 辦理移轉登記約 1–2 萬 |
贈與 vs 繼承比較
| 項目 | 贈與 | 繼承 |
|---|---|---|
| 時機 | 生前主動移轉 | 死亡後發生 |
| 免稅額 | 244 萬（每年） | 1,333 萬（一次）+ 各項扣除額 |
| 契稅 | 免契稅 | 免契稅 |
| 受贈/繼承後出售的成本 | 以公告現值為成本（較低，未來稅重） | 以被繼承人原始購買價為成本（較高，節稅） |
| 節稅策略 | 分年贈與，每年用免稅額 | 整體稅負通常比贈與低 |
一般建議：若遺產總額未超過免稅額與各項扣除額，繼承往往比贈與更省稅（因為繼承後出售的成本認列較有利）。若遺產龐大，可考慮生前分年贈與規劃，每年動用 244 萬免稅額逐步移轉。
常見問題 FAQ
每年贈與 244 萬是指每個人可以送 244 萬嗎？
是「每位贈與人每年」對「全體受贈人」的合計免稅額為 244 萬。例如：父親每年可對所有子女合計贈與 244 萬免稅。若分別對三個子女各贈與 244 萬，合計 732 萬，超出部分均需課贈與稅。
父母贈與房子給子女，之後子女賣掉，成本怎麼算？
受贈取得的不動產，若日後出售適用房地合一稅，成本按「受贈時的公告現值」計算，通常遠低於市場價值。這意味著未來出售時的課稅所得（售價減成本）會偏高，稅負較重。這是贈與轉讓的一大稅務風險，需提前考量。
以低於市價出售房子給子女，算贈與嗎？
若售價顯著低於市價，稅務機關可能認定差額部分屬贈與，課徵贈與稅。一般以成交價格是否符合「時價」判斷，有爭議時可能要求補稅。建議相關移轉按公告現值辦理，或諮詢稅務士確認適當安排。