租屋指南押金糾紛2026-04-18 · 閱讀約 5 分鐘
押金退還爭議：房東扣押金合法嗎？
哪些情形房東可以扣押金、哪些不行，附房客自保 SOP。
⚡ 重點整理
- 押金上限為 2 個月租金，超出部分無效，房客可依不當得利追討。
- 「正常使用磨損」（如油漆自然褪色）不得扣押金，這是法律明文保護。
- 房東扣押金需在合理時間內（通常 14–30 天）說明扣除項目與金額，不能無故拖延。
- 若遭不合理扣押，可先存證信函催告，再向調解委員會申請調解，無需馬上訴訟。
房東可合法扣押金的情形
| 情形 | 說明 |
|---|---|
| 欠繳租金 | 租客有積欠未付租金，可從押金扣抵 |
| 房客造成損壞 | 非正常使用造成的毀損（如打破窗戶、鑿牆穿洞），可按修復費用扣除 |
| 清潔費用 | 搬出後房屋嚴重不潔，超出正常程度需清潔的費用（但「正常」清潔不算） |
| 未依約清空 | 搬出時遺留大量物品，需清運費用 |
房東不可扣押金的情形（常見爭議）
| 爭議情形 | 正確判斷 |
|---|---|
| 牆壁油漆褪色、輕微刮痕 | 正常使用磨損，不可扣 |
| 地板輕微磨損 | 正常使用，不可扣 |
| 設備老化故障（如老舊熱水器） | 設備自然老化，屬房東修繕責任，不可扣 |
| 房客自行裝設的壁掛留下螺絲孔 | 通常為正常範圍，視嚴重程度而定，小孔隙通常不可扣 |
| 超過租約約定金額的扣款 | 超出部分無法律依據，不可扣 |
押金被不當扣留的處理 SOP
1
拍照 + 書面紀錄 退租當天完整拍攝屋況，與入住時照片對比。若有點交紀錄表，保留副本。
2
存證信函催告 向房東寄發存證信函（郵局辦理，費用約 200–400 元），說明要求退還押金金額、期限（通常 7 天），作為日後訴訟的書面證據。
3
申請調解 至戶籍地或租屋地的鄉鎮市調解委員會申請調解，免費、快速（通常 1–2 個月），雙方達成協議後具法律效力。
4
小額訴訟 若調解失敗或房東不出席，可向地方法院聲請「小額訴訟」（新台幣 10 萬以下免費，超過依比例收費），程序簡便、一審終結。
常見問題 FAQ
合約有寫「押金不退」，有效嗎？
無效。押金本質上是「擔保金」，租約終止後理應退還，扣除合法損失後的餘額必須退還房客。「押金不退」的約定違反租賃專法，不生效力。
房東不退押金，可以不付最後一個月租金抵扣嗎？
法律上不建議這樣做，因為這會被房東認定為欠租，讓你變成違約方，反而讓房東有合法理由扣押金。正確做法是繼續繳租，再透過存證信函、調解等途徑追討押金。
房東說要「扣清潔費 5,000 元」，合理嗎？
視實際情況而定。若房屋已正常清潔交還，清潔費不合理。若真的嚴重髒亂需清潔，費用需有單據。建議搬出時拍照存證，並要求房東提供清潔廠商的費用收據。