法律專區買房合約2026-04-05 · 閱讀約 6 分鐘
斡旋金 vs 要約書：買房前一定要懂的差別
斡旋金轉定金的法律效果、要約書的撤回權利，附各自風險比較。
⚡ 重點整理
- 要約書：買方提出購買條件，不需付錢，賣方 3 天內可反要約或拒絕，買方可在賣方承諾前撤回。
- 斡旋金：買方支付仲介一定金額（通常 5–10 萬），作為議價籌碼；成交時轉為定金，破局後通常退還。
- 兩者最大差別：斡旋金金錢先行，心理壓力大；要約書不付款，保留更多彈性。
- 依《不動產仲介業管理條例》，仲介不得強制要求使用斡旋金，要約書是法定選項。
要約書 vs 斡旋金詳細比較
| 項目 | 要約書 | 斡旋金 |
|---|---|---|
| 是否需付款 | 否，僅書面文件 | 是，通常 5–10 萬 |
| 買方撤回權 | 賣方承諾前可撤回 | 通常有約定期限，逾期難撤 |
| 未成交時 | 無損失 | 退還（但有時間成本） |
| 成交後 | 轉為正式合約基礎 | 轉為定金，計入購屋款 |
| 對賣方的拘束力 | 賣方接受要約後具效力 | 仲介代轉，賣方接受後成交 |
| 心理壓力 | 較低 | 較高（錢已付出） |
各自的風險
要約書風險
賣方可同時接受多份要約
若有多位買方遞交要約書，賣方可能選擇出價最高的成交。但在賣方簽回同意前，買方也可撤回要約，彈性較高。
斡旋金風險
金錢凍結在仲介手中
款項由仲介保管，破局後退還需等待。若對多間房屋同時斡旋，資金可能一時被多筆凍結。仲介有時藉由斡旋金施加成交壓力。
常見問題 FAQ
仲介說只接受斡旋金，不接受要約書，怎麼辦？
依《不動產仲介業管理條例》第 24-2 條，仲介不得拒絕接受買方的要約書。若仲介拒絕，可向縣市不動產服務業主管機關申訴。建議先以書面（訊息）說明：「我要使用要約書，依法你不能拒絕。」
斡旋金談好了但我反悔，錢拿得回來嗎？
若賣方尚未同意，通常可取回斡旋金（視合約約定）。若賣方已同意，斡旋金轉為定金，反悔則可能沒收。因此，遞交斡旋金前應確認自己的購買意願。
要約書有沒有法律效力？
有。要約書是正式法律文件，買方在有效期間內提出購買條件，若賣方在期限內簽回同意，雙方即達成合意，可作為訴訟依據。建議要約書上注明有效期（如 3 天）、出價金額、付款條件。