法律專區瑕疵買房2026-05-18 · 閱讀約 8 分鐘
購屋瑕疵擔保：漏水、白蟻、凶宅怎麼求償？
買到有瑕疵的房屋，法律上可以要求減價、解約或損害賠償，流程完整說明。
⚡ 重點整理
- 買到有重大瑕疵的房屋（漏水、白蟻、凶宅），可依《民法》主張瑕疵擔保責任，要求減少價款、解除合約或損害賠償。
- 主張期限：知道瑕疵後 6 個月內，或買賣成立後 5 年內（選其先到者）。
- 房仲隱瞞已知瑕疵，可依《消保法》主張3 倍懲罰性賠償。
- 凶宅認定無法定標準，但實務判決多以「影響交易意願的心理瑕疵」認定，賣方有告知義務。
常見瑕疵類型與處理
| 瑕疵類型 | 認定標準 | 主張方式 |
|---|---|---|
| 漏水 | 影響正常使用，超出正常維護範疇 | 減少價款 / 損害賠償 / 解約 |
| 白蟻 | 有白蟻侵害痕跡，影響結構安全 | 修繕費用賠償 / 解約 |
| 凶宅 | 曾發生非自然死亡事件（自殺、他殺），賣方知悉未告知 | 解約 / 價款減少 |
| 結構問題 | 樑柱裂縫、地基沉陷等影響安全疑慮 | 解約 / 損害賠償 |
| 違章建築 | 買賣時未告知違建部分（如頂加、鐵皮屋） | 價款減少 / 損害賠償 |
求償流程
1
發現瑕疵，立即記錄 拍照、錄影存證，記錄發現日期。若是漏水，保留滲水痕跡，請工人估價修繕費用，取得書面報價單。
2
查明賣方是否知情 若合約有「現況交屋」條款，仍可主張隱瞞的重大瑕疵（善意不知情的賣方免責，但故意隱瞞不行）。可透過鄰居、管委會或前屋主紀錄了解。
3
書面通知賣方 以存證信函通知賣方：說明瑕疵內容、要求修繕或賠償，限定 7–14 天回應，作為後續訴訟的書面證據。
4
申請調解或提起訴訟 若賣方拒絕，向調解委員會申請調解（免費、快速）；調解失敗則提起民事訴訟，主張瑕疵擔保責任。
常見問題 FAQ
合約寫了「現況交屋」，買到漏水就沒救了嗎？
不一定。「現況交屋」條款在法律上可限制部分瑕疵擔保，但若賣方故意隱瞞（如已知漏水卻重新粉刷掩蓋），仍構成詐欺，買方可主張撤銷契約。關鍵在於舉證賣方是否故意隱瞞。
買到凶宅可以解約嗎？
可以嘗試主張，但法院判決不一。通常需要舉證：（1）賣方知道是凶宅卻未告知；（2）凶宅事件確實影響你的購買意願（心理瑕疵）。許多法院支持買方解約，但也有判決認為影響程度不足以解約，需視個案情形。
找了驗屋師但沒發現問題，交屋後才發現漏水，怎麼辦？
仍可主張瑕疵擔保責任，因為驗屋師的責任與賣方的瑕疵擔保責任是獨立的。賣方若有故意隱瞞（如填縫遮擋漏水痕跡），即使驗屋師未發現，仍可向賣方求償。同時，若驗屋師因疏失未發現明顯問題，也可向驗屋師主張民事賠償。