繼承專區房地合一稅務2026-04-08 · 閱讀約 7 分鐘
繼承後賣房：房地合一稅如何計算？
繼承取得的房屋如何認定持有期間、繼承成本如何認列，附試算案例。
⚡ 重點整理
- 繼承取得的房屋，出售時適用房地合一稅 2.0，持有期間從被繼承人原始取得日起算（可沿用）。
- 若繼承自 2016 年 1 月 1 日以後取得的房屋，適用房地合一新制，稅率 15–45%。若沿用舊制（2016 年前取得），出售時仍按舊制（奢侈稅或財產交易所得稅）計算。
- 繼承取得的「成本」認列：以被繼承人原始購買價格為準，若無法舉證，以繼承時的公告現值計算。
- 自住房屋持有 6 年以上且符合條件，可適用400 萬元免稅額優惠。
持有期間如何認定
| 狀況 | 持有期間起算 |
|---|---|
| 繼承自父母（父母於 2016 後購買） | 從父母購買日起算，繼承後可沿用期間 |
| 繼承自父母（父母於 2016 前購買） | 適用舊制，不適用房地合一新制稅率 |
| 繼承後自己再轉贈他人，再繼承 | 各次繼承持有期間可累計 |
房地合一稅率對照
| 持有期間（含被繼承人） | 稅率 |
|---|---|
| 2 年以內 | 45% |
| 超過 2 年，未超過 5 年 | 35% |
| 超過 5 年，未超過 10 年 | 20% |
| 超過 10 年 | 15% |
| 自住（設籍 6 年以上，符合條件） | 10%，且享 400 萬免稅額 |
成本如何認列
繼承取得的房屋，計算房地合一稅時，「成本」的認列方式：
| 情形 | 成本認列方式 |
|---|---|
| 有被繼承人原始購買合約及收據 | 以原始購買價格為成本 |
| 無法舉證原始購買價格 | 以繼承時的公告現值為成本（通常遠低於市價，稅負較重） |
| 繼承後有自行裝修費用 | 裝修費用可加計入成本（需有單據） |
建議：在被繼承人生前，應備存房屋購買合約、付款紀錄，以便日後繼承出售時能主張較高成本，降低稅負。
常見問題 FAQ
父母在 1990 年買的房子，我繼承後賣掉要繳什麼稅？
因為是 2016 年以前取得，適用舊制（非房地合一新制）。出售時計算「財產交易所得」，申報個人綜合所得稅，稅率依你的綜所稅級距（5–40%）。若市價與公告現值差距大，稅務師建議保留原始買賣合約，以核實所得申報，通常較有利。
繼承的房子設籍居住，可以適用自住優惠嗎？
可以，但需同時符合：（1）本人、配偶或未成年子女在該地設有戶籍並實際居住；（2）持有並設籍達 6 年以上；（3）出售前 6 年無出租、作營業或執行業務使用。符合則可享 10% 稅率及 400 萬免稅額。
繼承來的房子可以先住幾年再賣，省稅嗎？
可以。合法節稅方式：若能在房屋設籍居住 6 年以上，適用 10% 優惠稅率及 400 萬免稅額。從繼承登記完成後即可起算自住期間。這是合法且有效的節稅策略，但前提是真實居住，不可虛設戶籍。