繼承專區繼承流程2026-05-15 · 閱讀約 8 分鐘
不動產繼承流程：從被繼承人過世到完成過戶
死亡登記、繼承人協商、遺產稅申報、產權登記，完整 7 步驟圖解。
⚡ 重點整理
- 不動產繼承分 7 大步驟，從死亡登記到完成過戶，正常流程約需 3–6 個月。
- 遺產稅申報期限為被繼承人死亡日起 6 個月內，逾期有罰鍰，需優先處理。
- 繼承不動產需全體繼承人簽署遺產分割協議書，若有人不同意，需走法院裁判分割。
- 辦理繼承過戶可自行辦理（向地政事務所申請），或委託地政士代辦（費用 1–3 萬）。
7 大繼承步驟
1
辦理死亡登記 被繼承人過世後，需向戶政事務所辦理死亡登記，取得死亡謄本。此為後續所有程序的起點。
2
確認繼承人範圍 依民法繼承順位確認繼承人：配偶 + 第一順位（子女及代位繼承）。確認有無遺囑，若有遺囑則依遺囑分配，需先確認遺囑效力。
3
申報遺產稅（6 個月內） 向國稅局申報遺產稅，遺產總額扣除免稅額（1,333 萬）與各項扣除額後，超過部分依稅率課稅。即使不需繳稅，也需申報並取得「遺產稅繳清（免稅）證明書」。
4
辦理繼承登記（公示催告） 繼承人確定後，向地政事務所申請不動產繼承登記。若繼承人眾多，需先確認分割方式，取得全員同意的協議書。
5
繼承人協商遺產分割 若有多位繼承人，需協議各自分得哪些不動產或持分比例。簽署「遺產分割協議書」並認證，作為辦理登記的依據。
6
繳清相關稅費 繼承過戶免繳契稅，但需確認被繼承人生前有無未繳的房屋稅、地價稅，繼承人需承接並補繳。
7
完成過戶登記 備齊所有文件（遺產稅證明書、協議書、謄本等），向地政事務所辦理所有權移轉登記，完成後領取新權狀。
常見問題 FAQ
繼承人其中一位在海外，可以辦理嗎？
可以，但海外繼承人需提供當地公證的授權書（並辦理台灣駐外館處驗證），授權他人代為簽署協議書及辦理登記。流程較繁瑣，建議提早辦理，以免影響整體時程。
被繼承人有欠款，繼承不動產的同時也要繼承債務嗎？
是的，繼承原則上包含資產與負債。若負債超過資產，可考慮「限定繼承」（僅以遺產抵債，超出部分不負責）或「拋棄繼承」（放棄全部繼承）。詳見本站「拋棄繼承 vs 限定繼承」專文。
兄弟姐妹意見不合，無法達成分割協議，怎麼辦？
若協議失敗，任一繼承人可向法院聲請「裁判分割」，由法官依職權決定分割方式（通常判決變賣後按比例分配款項，或按持分分割）。訴訟費時（1–2 年以上），建議先嘗試透過調解達成協議。