買房指南稅費首購2026-04-22 · 閱讀約 6 分鐘
買房稅費全攻略：契稅、代書費、仲介費怎麼算？
一次整理買方在整個購屋流程中所有必繳稅費，附試算公式。
⚡ 重點整理
- 買方核心費用：契稅（成交價×6%）、代書費（1–2 萬）、仲介費（1–2%），三項加總約成交價的 5–8%。
- 買到成屋後，每年持有需繳房屋稅（課稅現值×1.2%）+ 地價稅（公告地價×千分之二）。
- 若有貸款，還需計算銀行開辦費、設定費，通常 1–3 萬。
- 賣方須負擔土地增值稅（土增稅）及仲介費（2–3%），買方無需負擔但要清楚。
買方必繳費用明細
| 費用項目 | 計算基礎 | 金額估算（以成交價 1000 萬為例） |
|---|---|---|
| 契稅 | 成交價 × 6%（房屋評定現值 × 6%，實務約等於成交價 × 1–2%） | 約 1–20 萬（依評定現值，新成屋較高） |
| 代書費（地政士） | 固定收費 | 1.5–3 萬 |
| 買方仲介費 | 成交價 × 1–2% | 10–20 萬 |
| 謄本、印花稅等 | 雜費 | 約 2,000–5,000 |
| 銀行貸款費用 | 開辦費 + 設定費 | 1–3 萬 |
| 火險、地震險（首年） | 貸款銀行要求投保 | 3,000–8,000 |
重要提醒：契稅的課稅基礎是「房屋評定現值」，不是成交價，新成屋評定現值較接近市價，中古屋評定現值較低，實際契稅差異很大，簽約前請向代書確認試算。
持有期間年繳費用
| 稅費 | 稅率/說明 | 自用住宅優惠 |
|---|---|---|
| 房屋稅 | 房屋課稅現值 × 1.2%（自住），非自住 2.4–4.8% | 自住限 3 戶，超過視為非自住 |
| 地價稅 | 公告地價 × 千分之二（自住），一般用地千分之十 | 需申請，每年 9 月 22 日前提出 |
| 貸款利息 | 目前約 2.3–2.8%，可申報綜所稅扣除額（自住房貸利息上限 30 萬） | 需每年申報 |
賣方費用（買家不用付，但要了解）
賣方通常需負擔以下費用，部分情況可能轉嫁給買方（如議價空間）：
| 費用 | 說明 |
|---|---|
| 土地增值稅 | 依土地漲價倍數計算，自用住宅一生一次適用 10% 優惠稅率 |
| 賣方仲介費 | 通常 2–3%，買賣雙方均有 |
| 房地合一所得稅 | 持有 2 年內高達 45%，持有 10 年以上降為 15% |
常見問題 FAQ
契稅和土地增值稅的差別是什麼？
契稅由買方負擔，以「房屋」評定現值為基礎，稅率 6%。土地增值稅由賣方負擔，以「土地」漲價金額為基礎，稅率依漲幅 20–40%（自用住宅可申請一次 10%）。兩者分別針對房與地，是不同的稅種。
代書費可以自己辦嗎？
理論上可以，但不建議。過戶程序涉及稅務申報、抵押設定、謄本申請等多個機關，任一步驟錯誤都可能影響產權。代書費 1.5–3 萬相較買房金額很低，專業代書能確保程序無誤。
仲介費是否可以殺價？
可以談。部分仲介願意折讓 0.2–0.5%，尤其在買方強勢市場或仲介急於成交時。但也要評估：費用砍得太低可能影響仲介服務意願，找到好房子的機會成本可能遠大於幾萬元服務費。